주택 임대 소득 신고 방법 | 2025년 최신 기준으로 쉽게 정리

2025년 기준 주택 임대 소득은 2주택 이상 보유하거나 고가주택 소유 시 반드시 신고해야 합니다.

월세·전세 보증금 간주임대료, 주택 수 계산법, 홈택스 신고 절차까지 쉽게 설명드립니다.

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✅ 주택 임대 소득, 왜 신고해야 할까?

주택을 임대하고 얻는 수익은 ‘사업소득’에 해당합니다.
주택 임대 소득 신고는 1주택자의 경우 대체로 비과세지만,

2주택 이상 보유자, 고가주택(기준시가 12억 초과) 소유자는 과세 대상이 됩니다.

게다가, 3주택 이상 소유하고 보증금 총액이 3억 원을 넘을 경우,
월세 없이 전세만 받아도 세금이 발생할 수 있습니다.
→ 이를 간주임대료 과세라고 합니다.

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🧾 신고 전 체크해야 할 핵심 기준

주택 수 계산 기준

• 구분등기 다가구주택: 등기된 수만큼 따로 계산
• 공동소유: 지분이 가장 큰 사람의 소유로 보되,
  → 6백만원 이상 임대수익 또는 고가주택의 30% 이상 소유자는 각자 주택 수로 포함됨
• 전세 재임대(전대): 임차인도 주택 수 계산에 포함
• 부부 소유: 합산 후 1인 명의로 정리

📌 2026년 12월 31일까지는 전용면적 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하 주택은 주택 수에서 제외 가능

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과세 여부 판단

상황	과세 여부
1주택 보유, 기준시가 12억 이하	비과세
1주택 보유, 기준시가 12억 초과	과세 (고가주택)
2주택 이상 보유	대부분 과세 대상
3주택 이상 & 보증금 3억 초과	간주임대료 포함 과세

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📌 주택 임대 소득 신고 방법 (2025년 기준)

주택 임대 소득 신고는 총수입금액 계산, 신고 대상 확인, 홈택스 신고 순서로 진행하시면 됩니다.

1단계. 총수입금액 계산

① 월세 수입

• 월세 × 임대 개월 수

② 선세금 계산

• 선불로 받은 금액 × (해당 연도 임대월 / 계약 총월수)

③ 간주임대료 계산 (보증금 3억 초과 시)

 

(보증금 - 3억) × 적수 × 60% × (1/365) × 정기예금이자율 → 2024귀속 기준: 3.5%

예시:

보증금 4억 원 → 초과 1억 → 간주임대료 약 21만 원 (세금 부과 대상)

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2단계. 신고 대상 확인

• 연간 임대소득 2천만 원 이하
  → 분리과세 선택 가능 (14% 단일세율)
• 연간 임대소득 2천만 원 초과
  → 종합과세 대상 (다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율 적용)

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3단계. 홈택스 신고 절차

신고 기간: 매년 5월 1일 ~ 5월 31일

신고 방법:

1. 홈택스 접속 후 로그인
2. 종합소득세 → 주택임대소득 항목 클릭
3. 주택 수, 월세·보증금, 업종코드 입력
4. 자동 계산된 결과 확인 후 제출

📱 손택스 앱으로도 모바일 신고 가능
📂 “모두채움신고서”로 미리 채워진 자료로 간편 제출 가능

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4단계. 업종코드 입력 (소득세 신고 시 필요)

업종	코드업종명
701101	주거용 건물 임대업(고가주택)
701102	일반주택 임대업
701103	장기임대 공동·단독주택 (5호 이상, 5년 이상)
701104	장기임대 다가구주택 (동일 조건)

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💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 고가주택이란 무엇인가요?

A. 기준시가 12억 원 초과 주택을 말하며, 2023년까지는 9억 원 기준이었으나 2024년부터 변경되었습니다.

Q2. 보증금만 받는데도 세금을 내야 하나요?

A. 네. 집이 3채 이상이고 보증금 합계가 3억 초과라면 간주임대료가 과세됩니다.

Q3. 신고 안 하면 어떻게 되나요?

A. 무신고 가산세(20%) + 납부지연 가산세(연 10.95%)가 부과될 수 있습니다.
특히 홈택스에 자료가 이미 있는 경우, 미신고 시 자동 추징될 수 있습니다.

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✅ 마무리: 신고는 선택이 아닌 의무입니다

주택을 여러 채 보유하거나 고가주택을 임대 중이라면,
2025년 현재 세법 기준에 따라 반드시 신고 대상 여부를 판단해야 합니다.

👉 신고기간 놓치지 말고, 홈택스 또는 손택스를 통해 간편하게 신고하세요.
임대수입이 적더라도, 간주임대료로 인해 과세 대상이 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

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