주택 임대 과세 기준 | 1주택, 2주택, 고가주택 세금 차이 쉽게 설명

2025년 주택 임대 소득은 주택 수, 보유 형태, 임대 방식에 따라 과세 여부가 달라집니다. 고가주택, 간주임대료, 소형주택 특례까지 포함된 과세 기준을 표와 함께 알기 쉽게 정리했습니다.

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✅ 주택 임대 소득, 언제부터 과세될까?

주택을 임대해서 생기는 수익은 소득세법상 사업소득(부동산업)으로 분류됩니다.
모든 임대 소득이 과세 대상은 아니며, 아래 기준을 충족해야 과세됩니다.

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🧾 주택 임대 소득 과세 기준 총정리

1. 과세 여부 판단 기준

고가주택이 아닌 1주택 소유자인 경우 비과세이고, 2주택 이상 보유한 경우에는 과세 대상입니다.

항목	과세 여부
1주택 소유자	비과세 (단, 고가주택은 과세)
1주택 + 기준시가 12억 초과	과세 (고가주택으로 분류)
2주택 이상 보유	대부분 과세 대상
3주택 이상 + 보증금 3억 초과	간주임대료 과세 포함
국외소재 1주택 보유자	과세 대상

💡 2023년부터 고가주택 기준시가 12억 원으로 상향 (기존 9억 원)

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2. 주택 수 계산 방법

주택 수는 단순 개수로 보지 않고 다가구, 공동소유(부부), 전대 등 경우에 따른 원칙을 따릅니다.

✅ 다가구주택

• 하나로 보되, 구분등기되어 있으면 각각 1주택으로 계산

✅ 공동소유 주택

• 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산
• 단, 임대소득 연 600만 원 이상이거나 고가주택의 30% 이상 지분자는 각자 주택 수로 포함

✅ 부부 공동소유

• 합산 후 지분이 더 큰 자 기준
• 동일 지분 시 합의한 1인 기준

✅ 전세 받은 주택을 다시 임대한 경우(전대)

• 소유자와 전차인 모두 주택 수로 포함

✅ 소형주택 특례(한시 적용)

• 전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하 주택
• 2026년 12월 31일까지는 주택 수에서 제외 가능

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💰 주택 임대 소득 계산 방식

과세 대상이 되면 총수입금액을 계산해 세금이 결정되고, 

총수입금액은 월세 + 간주임대료(보증금 기준)으로 계산됩니다.

✅ 월세 수입

• 실제로 받은 월세 × 개월 수

✅ 선세금

선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약 전체 월수)

✅ 간주임대료 (3주택 이상 & 보증금 3억 초과 시)

(보증금 – 3억) × 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 → 2024귀속 기준 이자율: 3.5%

예시: 보증금 4억 원 → 초과 1억 기준 간주임대료 약 21만 원 발생

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📌 주택 임대 소득 과세 방법 (분리 vs 종합)

연간 임대소득이 2천만원 이하인 경우, 분리과세가 가능하고, 2천만원 초과인 경우에는 종합과세 대상입니다.

연간 임대소득	과세  방식	세율
2천만 원 이하	분리과세 가능	14% 단일세율
2천만 원 초과	종합과세 대상	6% ~ 45% 누진세율

분리과세를 선택하면 다른 소득과 합산되지 않아 세금 부담이 낮을 수 있음

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🧾 부동산 임대업 업종 코드

소득세 신고 시 업종코드를 정확히 입력해야 합니다.

아래 업종코드를 확인하시길 바랍니다.

업종	코드세부 내용
701101	고가주택 임대 (기준시가 12억 초과 주택)
701102	일반 주택 임대 (12억 이하)
701103	장기임대 공동/단독주택 (5호 이상, 5년 이상)
701104	장기임대 다가구주택 (동일 조건)

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💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1주택자도 세금을 내나요?

A. 아닙니다. 기준시가 12억 원 이하 국내 1주택자는 비과세입니다.
단, 12억 초과(고가주택) 또는 국외 주택이면 과세됩니다.

Q2. 전세만 주는데도 세금 내야 하나요?

A. 네. 3주택 이상 + 보증금 총 3억 원 초과 시,
간주임대료가 발생해 과세 대상입니다.

Q3. 공동소유인데, 제 지분이 20%입니다. 세금 낼까요?

A. 임대소득이 연 600만 원 넘거나, 고가주택 지분이 30% 초과면 주택 수로 포함됩니다.
→ 조건에 따라 과세 대상 될 수 있음

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✅ 마무리: 2025년 과세 기준은 더 정밀해졌습니다

주택 임대 소득에 대한 과세 기준은 단순히 집 개수만 따지는 것이 아니라,
지분 구조, 보증금 규모, 고가 여부 등 다양한 요소를 반영합니다.

📌 과세 대상 여부를 명확히 파악한 뒤, 홈택스에서 5월에 종합소득세 신고를 완료해야 불이익을 피할 수 있습니다.

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