주택임대소득 과세 기준 총정리 - 12억 초과 1주택, 월세 받으면 세금 낼까?

최근 부동산 가격이 오르면서 기준시가 12억 원을 초과하는 1주택 보유자가 증가하고 있습니다.

특히 이들 중 일부는 1주택을 월세로 임대해 수익을 얻고 있는데요.
이 경우, 과연 소득세를 내야 할까요?
“1주택이면 괜찮지 않나?” 싶은 분도 많겠지만, 고가 주택의 경우 이야기가 달라집니다.

✅ 12억 초과 1주택, 왜 과세될까?

기준시가가 12억 원을 넘는 고가 1주택은 예외적으로 임대수입이 있을 경우 과세 대상입니다.
즉, 1주택자라도 단순 보유만 하고 있는 것이 아니라 월세를 받고 있다면 주택임대소득에 대해 세금을 내야 합니다.

기준시가란?

정부가 고시한 ‘기준시가’를 기준으로 하며, KB시세나 실거래가와는 다를 수 있습니다.

판정 기준일은 과세기간 종료일(예: 2024년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가로 판단합니다.

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💬 전세금만 받는 경우에도 과세될까?

고가주택 보유자라도 월세가 없이 전세금만 받는 경우는 과세 대상이 아닙니다.
왜냐하면, 전세금은 간주임대료 계산을 통해 과세 여부가 결정되는데, 1주택자의 경우는 간주임대료 계산 대상이 아닙니다.

다만, 아래 조건에서는 간주임대료가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다:

• 3주택 이상을 보유한 경우
• 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우
• 임대주택 전용면적이 40㎡ 초과 또는 기준시가가 2억 초과인 경우

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🧾 세금 계산은 어떻게?

주택임대소득이 과세 대상이라면, 종합과세 또는 분리과세 중 선택해 세금을 신고하게 됩니다.
총수입금액이 2천만 원 이하인 경우, 세율 14%의 분리과세 방식도 가능하며 필요경비·공제 혜택도 적용됩니다.
2천만 원을 초과하면 다른 소득과 합산해 최고 45%까지 세율이 적용되는 종합과세로 신고해야 합니다.

1. 종합과세
   • 다른 소득(사업, 연금 등)과 합산해 6~45% 세율 적용
2. 분리과세
   • 주택임대소득만 따로 계산하여 14% 세율 적용

💡 총수입금액이 2천만 원 이하라면, 종합과세 vs 분리과세 중 선택 가능합니다.
그 이상이면 무조건 종합과세입니다.

종합과세와 분리과세에 관한 내용은 아래 글에서 더 자세한 내용 확인하실 수 있습니다.

함께 보면 좋은 글

주택 임대 소득 분리과세 vs 종합과세 | 2025년 기준 차이 총정리

💡 추가 팁: 공공요금, 관리비도 수입일까?

임차인에게 관리비나 공공요금을 임대료와 별도로 받은 경우, 이 금액은 총수입금액에 포함되지 않습니다.
단, 임대인이 공공요금을 수납 후 사용하지 않고 남긴 금액이 있다면, 그 초과분은 수입으로 간주되어 과세 대상이 될 수 있습니다.

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🔍 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 기준시가 12억 원 초과 1주택자는 월세 소득에 대해 세금을 내야 하나요?

A. 네, 2023년 귀속분부터는 기준시가 12억 초과 1주택자의 월세 소득도 과세 대상입니다.
과거에는 1주택자는 비과세였지만, 고가주택에 대한 과세 강화로 과세 대상에 포함되었습니다.

Q2. 주택임대소득은 얼마부터 세금이 부과되나요?

A. 월세와 간주임대료를 합산한 연간 수입금액이 2000만 원 이하라면 분리과세(14%) 또는 종합과세 중 선택이 가능합니다.
2000만 원을 초과하면 무조건 종합과세 대상입니다.

Q3. 공동명의 1주택도 12억 초과면 과세되나요?

A. 공동명의라도 주택 1채의 기준시가 합계가 12억 원을 초과하면 과세 대상입니다.
과세 여부는 지분과 관계없이 전체 주택의 가액 기준으로 판단합니다.

Q4. 1주택자인데 전세만 주면 세금 안 내도 되나요?

A. 보증금이 3억 원을 초과하고 3주택 이상일 경우 간주임대료 과세가 발생합니다.
다만, 1주택자의 전세 소득은 과세되지 않습니다. 단, 고가주택(12억 초과)의 월세 소득은 과세됩니다.

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✅ 요약 정리

• 기준시가 12억 초과 1주택자는 월세 수입이 있으면 과세 대상입니다.
• 전세금만 받는 경우는 과세 제외, 단 3주택 이상이면 간주임대료 포함 가능
• 과세 여부는 연말(12.31) 기준으로 판단
• 총수입 2천만 원 이하라면 분리과세(14%) or 종합과세 중 선택 가능
• 공공요금·관리비는 과세 제외, 단 남는 금액은 포함될 수 있음

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부동산 임대소득과 세금은 복잡한 규정과 기준으로 인해 혼동하기 쉽습니다.

특히 기준시가 12억 원을 넘는 1주택 보유자의 경우,

"나도 세금 내야 하나?"라는 고민이 드는 시점이라면 지금이라도 정확히 점검해보세요.
국세청 홈택스 혹은 세무전문가와 상담을 통해 꼼꼼한 신고를 준비하는 것이 절세의 지름길입니다.

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