상생임대차 계약 주의사항｜양도세 비과세, 요건 안 지키면 세금 폭탄!

2023년부터 시행된 상생임대차 제도,
임대인에게는 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있는 절세 기회로 알려져 있습니다.

하지만!
“비과세인 줄 알고 계약했는데 추징당했다”는 사례가 국세청에 실제로 접수되고 있습니다.
그 이유는 바로 엄격한 요건과 사후관리를 제대로 알지 못했기 때문입니다.

이 글에서는 국세청 사례를 바탕으로 상생임대차 계약 시 반드시 알아야 할 주의사항을 정리해 드립니다.

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🏠 상생임대차란 무엇인가?

상생임대차 제도란, 임차인에게 전·월세를 물가상승률 이하(5% 이하)로 올려주며
2년 이상 안정적으로 계약을 유지하면,
임대인이 추후 주택을 양도할 때 1세대 1 주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 제도입니다.

📌 정리:

임차인 보호

• 임대인의 세제 혜택
• 2023~2024년 계약 체결분에 한시 적용 중

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⚠️ 상생임대차 계약 시 주의해야 할 핵심 3가지

상생임대차 계약 시에는 아래 3가지 사항을 꼭 주의하시길 바랍니다.

① 임대차 계약서에 ‘상생임대차’ 문구가 없어도 비과세가 될까?

국세청은 계약서에 ‘상생임대차’라는 문구가 반드시 기재되어야 한다고 규정하지 않습니다.
그러나 문제는 실제 요건을 충족했는지를 증명하는 것이 핵심입니다.

구분	인정 기준
계약 갱신 시	보증금 상승률 5% 이내
2년 이상 거주 유지	계약일 기준 명확히 2년 이상 유지
계약서 제출	필수는 아님, 그러나 제출 시 입증 용이

✅ 팁: 실제 거주 증빙 자료, 통장 거래 내역, 갱신계약서 보존은 매우 중요합니다.

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② 임대차 계약기간이 2년 미만이면 비과세 적용 안됨

상생임대차 계약은 최소 2년 계약이 원칙입니다.
심지어 계약을 1년+1년으로 갱신해도, 2년 연속 유지가 입증되지 않으면 비과세가 부인될 수 있습니다.

• 국세청 사례:
  임대차 계약을 1년 단위로 갱신한 경우, 중간에 임차인이 퇴거함 → ❌ 비과세 요건 미충족
  (실제 거주 기간이 2년 미만으로 간주)

💡 “2년 계약”이 아니라 “2년 이상 실제 임대 유지”가 핵심입니다.

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③ 임대차 종료 후 바로 양도하면 비과세 될까?

안 됩니다.
상생임대차 특례는 계약 종료 후 주택을 양도하는 것이 아니라, 임대가 유지되는 중에 양도해야 비과세가 인정됩니다.

조건	비과세 여부
계약 2년 유지 중 양도	✅ 가능
계약 종료 후 공실 상태에서 양도	❌ 비과세 적용 안됨

📌 즉, 임대 기간 중에 주택을 양도해야 특례를 받을 수 있다는 점 반드시 주의!

 

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💡 이런 경우 꼭 전문가 상담이 필요합니다

• 상생임대차 기간 중 임차인이 중간에 나갈 가능성이 있는 경우
• 보증금이나 월세 인상률이 불명확한 경우
• 과거 계약이 상생임대차 요건에 해당되는지 모를 때
• 향후 주택 양도 계획이 있는 경우

양도세 신고 후 수정은 어렵고, 추징 시 가산세 부담도 큽니다.
따라서 계약 전·후 반드시 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 기존 계약을 상생임대차로 전환할 수 있나요?

A. 원칙적으로는 신규 계약이거나 갱신계약이어야 하며, 기존 계약 중간에 변경하는 것은 인정되지 않습니다.

Q2. 상생임대차 문구가 계약서에 없으면 비과세 안 되나요?

A. 문구는 필수는 아니지만, 5% 이내 인상과 2년 이상 임대 요건 충족을 입증할 수 있어야 합니다.

Q3. 임차인이 중간에 퇴거하면 어떻게 되나요?

A. 비과세 요건 중단으로 과세 대상이 될 수 있으며, 소급적용되어 추징 가능성도 있습니다.

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✅ 결론｜상생임대차 계약, 절세 기회이자 세금 리스크

상생임대차 계약은 임대인에게 매우 유리한 비과세 절세 전략이 될 수 있습니다.
하지만 계약 조건, 거주 기간, 양도 시점 중 하나라도 틀리면
오히려 양도세 추징 리스크로 바뀔 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

임대차 계약 전후로 항상 계약서, 증빙자료, 임차인 관리를 꼼꼼히 체크하고
불확실할 경우에는 세무전문가의 검토를 꼭 받아야 합니다.

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