분양권+1주택 비과세 받으려면 꼭 알아야 할 3가지 (2025년 최신판)

분양권과 1주택을 동시에 보유한 경우,
양도소득세 비과세를 받기 위한 조건이 매우 까다롭다는 것, 알고 계셨나요?

최근 국세청은 분양권을 포함한 주택 수 계산을 엄격히 적용하고 있으며,
실수로 비과세 요건을 충족하지 못한 채 주택을 양도했다가 수천만 원의 양도세가 추징되는 사례가 이어지고 있습니다.

특히 2024년 이후 개정된 세법에서는 ‘분양권+1주택’의 경우에도 비과세 특례가 허용되지만,
이는 특정 조건을 ‘모두’ 충족해야만 가능합니다.

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✅ 분양권+1주택 비과세를 받기 위한 핵심 3가지 조건

① 신축주택 완공 후 3년 이내 종전주택을 팔아야 한다

‘일시적 1주택+1분양권’으로 인정받기 위해서는,
분양권으로 취득한 신축주택이 완공된 날로부터 3년 이내에 기존 주택(종전주택)을 양도해야 합니다.

구분	요건
완공 기준일	사용승인일 또는 소유권이전등기일
양도 제한 기한	완공일로부터 3년 이내
양도 대상	종전 1주택 (비과세 받고자 하는 주택)

예시:

• 2022년 8월 분양 → 2025년 6월 완공
  → 종전주택은 2028년 6월 전까지 매도해야 비과세 가능

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② 신축주택에 최소 1년 이상 실제 ‘거주’해야 한다

두 번째 조건은 거주 요건 충족입니다.
완공된 신축주택(분양권에서 취득한 주택)에 대해 최소 1년 이상 실거주한 사실이 입증되어야 합니다.

이는 단순 전입신고만으로는 부족하고,
실제 거주를 증명할 수 있는 전기세·가스세·카드 사용 내역 등 실증 자료가 필요합니다.

📌 세법상 거주 요건은 “실제 거주”를 전제로 하며, 위반 시 비과세 인정이 취소됩니다.

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③ 기존 1주택은 ‘비과세 요건’ 자체를 갖춘 상태여야 한다

기존에 보유한 주택(종전주택) 자체도, 아래 1세대 1주택 비과세 요건을 별도로 충족해야 합니다.

• 보유기간: 2년 이상 (조정대상지역은 거주 2년 포함)
• 주택 수: 1세대 1주택 기준 충족
• 고가주택 기준(9억 초과): 장기보유특별공제 및 세율 차등 적용

즉, 분양권 때문에 생긴 특례를 받기 위해서는, 종전 주택 자체도 비과세 요건을 충족해야 하며,
해당 요건 중 하나라도 부족하면 전체가 비과세 적용 불가입니다.

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⚠️ 자주 발생하는 실수 TOP3

실수 유형	상세 내용
분양권 입주 전에 종전주택 매도	비과세 요건 미충족으로 과세 대상 전환
거주 요건 입증 실패	단순 전입신고만 하고 거주하지 않음
종전주택이 고가주택인데 별도 계산 안함	양도차익 9억 초과분에 과세 발생

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💡 실제 국세청 사례로 보는 판정 기준

사례: A씨는 기존 1주택을 보유한 상태에서 서울 아파트 분양권을 취득.
2024년 9월 입주 후 2025년 1월 종전주택 매도 → ✅ 비과세 요건 충족

반면, B씨는 입주 후 전입만 하고 거주하지 않음 → ❌ 실거주 요건 미충족으로 전체 과세됨

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

A. 네, 2021년 이후로는 분양권도 주택 수로 포함되며, 다주택 판정 시 매우 중요하게 작용합니다.

Q2. 전입신고만 하면 ‘실거주’로 인정되나요?

A. 아닙니다. 전입신고는 기본이고, 전기·가스요금, 카드 사용 내역 등 실제 생활 흔적이 입증되어야 실거주로 인정됩니다.

Q3. 입주 후 1년 미만 거주하고 종전주택 팔면 비과세 되나요?

A. ❌ 안됩니다. 신축주택 1년 이상 거주는 법에 명시된 필수 조건입니다.

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✅ 결론｜분양권+1주택 비과세, ‘특례’는 특별히 조심해야 한다

분양권과 기존 주택을 함께 보유한 경우에도,
정확한 조건을 충족하면 일시적 1가구 2주택으로 비과세가 가능합니다.

그러나 그 요건은 결코 단순하지 않으며,
입주 후 1년 거주, 3년 내 매도, 종전주택 요건까지 별도 충족이라는
‘3중 조건’을 반드시 지켜야 합니다.

놓치는 순간 양도세 수천만 원 추징 가능성이 크므로,
계획적으로 매도 시기를 조율하고 세무 전문가와 사전 검토하는 것이 안전합니다.

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