양도소득세 줄이는 5가지 방법｜2025년 절세 전략 완전정리

부동산을 팔고 양도차익이 발생하면 반드시 양도소득세를 내야 합니다.
하지만 똑같은 집을 팔아도, 준비를 잘한 사람은 수백만 원에서 수천만 원까지 절세할 수 있습니다.

특히 2025년 현재, 정부의 세법 개정으로
장기보유특별공제, 일시적 2 주택, 상생임대차 특례 등 다양한 절세 제도가 존재하며,
이를 제대로 알지 못하면 추징·가산세까지 부과될 수 있습니다.

이번 글에서는 국세청 실무 사례와 최신 세법을 바탕으로
실제로 적용 가능한 양도소득세 절세 전략 5가지를 정리해드립니다.

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📌 양도소득세 줄이는 방법 ① 1세대 1 주택 비과세 요건 활용하기

가장 강력한 절세 방법은 비과세 요건을 충족하는 것입니다.

비과세 요건은 2년 이상 보유, 1세대 1 주택, 고가주택 여부에 따라 결정됩니다.

요건	내용
보유기간	2년 이상 보유 (조정지역은 거주 포함)
주택 수	1세대 1주택이어야 함
고가주택 여부	9억 원 초과 시 비과세는 일부만 적용됨

💡 주의사항:

분양권도 주택 수에 포함

• 입주권, 임대주택 등 보유 시 주택 수 중복 가능성 있음
• 혼인합가, 상속, 일시적 2 주택 등 특례 적용 가능

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📌 양도소득세 줄이는 방법 ② 장기보유특별공제 최대한 활용

2025년 기준, 장기보유특별공제는 최대 80%까지 가능하며,
보유기간 + 거주기간을 모두 충족해야 최대 혜택을 받을 수 있습니다.

구분	공제율
보유기간 15년 + 거주 15년	80%
보유만 15년 (거주 無)	30%
단기보유 (2~3년)	6~12% 수준

📝 장기보유특별공제 계산법 = (양도차익 – 필요경비) × 공제율

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📌 양도소득세 줄이는 방법 ③ 일시적 1 가구 2 주택 특례 활용

존 주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 구입한 경우,
조건을 충족하면 일시적 2 주택자로 간주되어 비과세가 가능합니다.

다만, 요건을 충족시켜야 하기 때문에 아래 표를 확인하시길 바랍니다.

 

요건 항목	적용 조건
신규 주택 취득 시기	종전 주택을 양도하기 전 신규 주택을 취득한 경우
신규 주택 전입 요건	신규 주택 취득 후 1년 이내에 전입신고 및 실제 거주
종전 주택 양도 기한	신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 양도해야 함
주택 수 계산 기준	분양권·입주권 포함 여부 등은 별도 확인 필요
양도 순서	신규 주택 입주 → 종전주택 양도

 

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✅ 요건을 충족하면, 종전주택은 1세대 1 주택 비과세가 적용됩니다.
단, 순서나 시기 요건을 어길 경우 전체가 과세 대상이 되므로 주의가 필요합니다.

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📌 양도소득세 줄이는 방법 ④ 상생임대차 특례 적용

임차인과 전·월세 상승률을 5% 이내로 유지하며 2년 이상 임대하면
임대인의 비과세 특례 적용이 가능합니다.

필요조건	비과세 적용 여부
2년 이상 계약 유지	✅ 가능
5% 이하 인상률	✅ 가능
임대 종료 후 공실 상태에서 양도	❌ 비과세 불가

📌 “상생임대차 계약 중 주택을 양도해야” 비과세 적용됩니다.

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📌 양도소득세 줄이는 방법 ⑤ 필요경비·이월결손금 적극 반영

 

양도차익 계산 시 필요경비 인정 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다.

필요경비를 고려 안 하시는 분들이 많은데, 이 부분은 꼭 챙겨서 공제 적용하시길 바랍니다.

필요경비 예시	증빙 자료
리모델링 비용	공사 계약서, 송금 내역
중개 수수료	계산서, 영수증
취득세, 등기비용	납부확인서, 통장내역

또한 과거의 이월결손금이 있는 경우에는 공제 적용 가능하므로,
과거 손해 기록도 세무사와 상담 시 제출하는 것이 유리합니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1 주택인데 왜 세금이 나왔나요?

A. 9억 초과 고가주택일 경우, 초과분에 대해 과세됩니다.
또한 기타 주택(분양권, 상속주택 등) 보유 시 다주택자로 간주될 수 있습니다.

Q2. 공사비용도 필요경비로 인정되나요?

A. 네, 실거주 목적의 실제 리모델링·수선비용은 증빙이 있다면 경비로 인정됩니다.

Q3. 세무사가 잘못 신고하면 어떻게 하나요?

A. 국세청 홈택스에서 경정청구를 통해 정정이 가능하며,
경우에 따라 가산세 감면도 받을 수 있습니다.

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✅ 결론｜양도세, ‘비과세 요건과 공제 전략’이 핵심

양도소득세는 금액도 크고 규정도 까다롭습니다.
하지만 제도를 잘 이해하고 요건을 충족하면 수천만 원까지 절세가 가능합니다.

특히 2025년 현재는 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 상생임대차 특례, 필요경비 증빙 등 다양한 절세 수단이 존재합니다.

 

단, 세부 요건을 놓치면 전체가 과세로 전환되므로,
사전 준비와 전문가 상담은 선택이 아닌 필수입니다.

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